Hypotéka v roce 2026: jak na ni krok za krokem

Koupě bytu nebo domu je pro většinu lidí největší finanční rozhodnutí v životě. Hypotéka přitom vůbec nemusí být složitá – stačí vědět, jak banky uvažují, a připravit se dopředu. Tady je postup, kterým provádím své klienty v Ostravě i okolí.

1. Kolik budete potřebovat vlastních peněz

Banky v Česku řídí pravidla České národní banky. Nejdůležitější z nich je ukazatel LTV – kolik procent z hodnoty nemovitosti vám banka půjčí:

• do 80 % hodnoty nemovitosti obecně – zbylých 20 % musíte mít z vlastních zdrojů,
• až 90 %, pokud je žadatelům méně než 36 let a kupují vlastní bydlení,
• do 70 % u takzvaných investičních hypoték (byt na pronájem nebo třetí a další nemovitost) – toto doporučení ČNB platí od dubna 2026.

Pozor: počítá se z odhadní ceny, kterou určí banka, ne z ceny, za kterou nemovitost kupujete. Pokud je odhad nižší, budete potřebovat víc vlastních peněz. K tomu si připočtěte rezervu na odhad, poplatky, případně provizi realitní kanceláře a vybavení.

2. Jak banka posuzuje váš příjem

Banka chce vidět, že hypotéku zvládnete splácet i tehdy, když se něco pokazí. Sleduje hlavně:

• poměr splátek k příjmu (DSTI) – kolik z čistého příjmu půjde na splátky všech úvěrů; pevný limit ČNB je dnes vypnutý, každá banka ale má vlastní hranici,
• poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu (DTI) – u vlastního bydlení dnes ČNB pevný limit neuplatňuje, u investičních hypoték doporučuje nejvýš sedminásobek ročního čistého příjmu,
• stabilitu příjmu – zaměstnání na dobu neurčitou, u OSVČ daňová přiznání,
• ostatní závazky – i nevyužitý kontokorent nebo kreditní karta snižují, kolik vám banka půjčí.

3. Úroková sazba a fixace

Sazba není jen jedno číslo z reklamy. Záleží na výši úvěru, vlastních zdrojích, příjmu, pojištění i na tom, jestli máte v bance účet. Důležitá je i délka fixace – po jejím skončení vám banka nabídne novou sazbu, která může být vyšší i nižší. Kratší fixace dává víc flexibility, delší víc jistoty.

Nabídky se mezi bankami liší víc, než by člověk čekal. Proto vždy srovnávám více bank najednou a vyjednávám podmínky za klienta.

4. Postup od žádosti po klíče

1. Předběžné posouzení – spočítáme, na kolik dosáhnete a za jakou splátku.
2. Výběr nemovitosti a rezervace – ideálně až s vědomím, že financování vyjde.
3. Odhad nemovitosti – zajistí ho banka.
4. Schválení a podpis úvěrové smlouvy.
5. Kupní smlouva, zástavní právo a čerpání – banka pošle peníze prodávajícímu.

5. Nejčastější chyby

• Podepsat rezervaci dřív, než víte, že hypotéka projde.
• Utratit všechny úspory za vlastní zdroje a nemít žádnou finanční rezervu.
• Nemyslet na pojištění příjmu – hypotéka se splácí 20–30 let a za tu dobu se může stát cokoliv.
• Porovnávat jen úrokovou sazbu, a ne celkové podmínky.

Koupit, nebo zůstat v nájmu?

Pokud váháte, jestli se vám vlastní bydlení vůbec vyplatí, vyzkoušejte kalkulačku Nájem, nebo hypotéka?. A pokud už hypotéku máte, podívejte se, jestli se vám víc vyplatí splácet rychleji, nebo investovat.

Pravidla pro hypotéky se mění. Uvedené limity odpovídají doporučením ČNB platným v roce 2026 – aktuální podmínky vždy ověřím pro vaši konkrétní situaci.